根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）對建筑房地產企業新老項目的劃分標準和相關涉稅政策規定，肖太壽博士對建筑房地產企業營改增過渡期新老項目銜接的相關涉稅問題處理進行深入研究，研究成果如下。

一、新老項目的劃分標準

依據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》的規定，建筑房地產企業的新老項目劃分標準總結如下：

（一）建筑工程新老項目的劃分標準

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第3款規定：“建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目?！被诖艘幎?，建筑企業營改增過度期新老項目的劃分標準總結為以下兩點：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目為老項目，注明的合同開工日期在2016年5月1日后的建筑工程項目為新項目。

2、未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目為老項目，注明的開工日期在2016年5月1日后的建筑工程項目為新項目。

(二)房地產企業新老項目的劃分標準

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第9款規定：“房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目?！被诖艘幎?，房地產企業的新老項目劃分標準分為兩點：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目為老項目。

2、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產項目為新項目。

二、建筑房地產企業老項目的增值稅計稅方式的選擇及涉稅處理

財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第3款規定：“一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅?！?/span>

財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第7款規定：“房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅?！痹谠撐募?，有兩個非常重要的字“可以”，即建筑和房地產企業老項目增值稅計稅方法的選擇上，在2016年5月1日后，既可以選擇適用簡易計稅方法也可以選擇一般計稅方法。到底應如何選擇增值稅計稅方法呢？肖太壽博士總結如下幾方面：

（一）建筑企業老項目的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

筆者認為建筑企業老項目在實踐中體現為三類：第一類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，且已與業主進行了工程結算，但業主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業工程款的老項目；第二類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增以后才進行工程結算的老項目；第三類是營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續施工的老項目。以上三類老項目增值稅計稅方法的選擇如下。

1、第一類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，且已與業主進行了工程結算，但業主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業工程款的老項目，分以下兩種情況來處理：

一是如果工程結算報告書中未注明業主未來支付拖欠工程款的時間，則營業稅納稅義務時間為工程決算書上簽訂的時間。因此，在2016年4月30日之前，按照3%稅率在工程勞務所在地繳納營業稅，向業主開具建筑業的營業稅發票。

二是如果工程結算書注明了業主未來支付拖欠工程款的時間，則營業稅納稅義務時間為工程結算書中注明的時間。因此，在2016年5月1日后，建筑企業一定選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業主開具增值稅普通發票。

由于“收到業主支付的工程款/（1+3%）×3%<收到業主支付的工程款×3%”，因此，從節省稅收的角度考慮，建議營改增前已經完工且進行工程決算，但業主拖欠工程款的老項目在2016年5月1日后進行開票。

2、第二類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增以后才進行工程結算的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法，根據財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（二）項第9款的規定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業主開具增值稅普通發票。

3、第三類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續施工的老項目增值稅計稅方法的選擇應分兩種情況：

一是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較大，有大量的成本發票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅；

二是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較小，已經發生大量的成本發票是增值稅普通發票，沒有多少增值稅進項稅可以抵扣，則選擇增值稅簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業主開具增值稅普通發票。

（二）房地產開發企業的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

1、營改增前已經開發完畢的樓盤項目，但未銷售完畢，營改增之后繼續銷售的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，給購買方開具增值稅普通發票。

2．營改增之前，房地產企業已經進行了項目的立項、報建、審批和規劃等法律手續，且已經與建筑企業簽訂了建筑施工總承包合同，但未辦理《建筑工程施工許可證》導致項目一直未動工，營改增后才辦理《建筑工程施工許可證》致使工程正式動工的項目為新項目，選擇增值稅一般計稅方法，按照11%計算繳納增值稅。

3.營改增之前，房地產企業已經進行了項目的立項、報建、審批和規劃等法律手續，且已經與建筑企業簽訂了建筑施工總承包合同，并辦理《建筑工程施工許可證》，工程已經動工，營改增后，繼續開發的項目，一定是老項目，增值稅計稅方法的選擇應分兩種情況：

一是如果已經開發的項目在整個開發項目中占的比例很小，成本發票還沒有收到，有大量的成本發票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅，但是根據財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（十）項第2款的規定，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

二是如果已經開發的項目在整個開發項目中所占的比例較大，已經收到了大部分成本發票（是增值稅普通發票和建筑業營業稅發票），沒有多少增值稅進項稅可以抵扣，則選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率征收增值稅。

三、老項目營改增后發生分包業務的涉稅處理

由于一項工程只有一份《建筑工程施工許可證》，而且是由總包辦理，分包人不需要辦理《建筑工程施工許可證》，所以營改增前（2016年4月30日之前）的老項目在營改增后（2016年5月1日之后），發生總包與分包人簽訂分包合同，作為建筑企業的分包人做的分包業務是老項目。根據財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項的規定，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅?；诖朔治?，總包和分包都有可能選擇增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法，到底如何選擇增值稅計稅方法，總分包之間一定進行商議考慮各自的稅收成本，選擇對雙方都能節省稅收成本的增值稅計稅方法。

                                                                                          摘自《肖太壽財務工作室》

  住建部4月30日出臺具體的營改增措施，具體營改增的計價程序還沒有正式出臺，等正式出臺，氿上云計價軟件根據文件精神做好調整，氿上云用戶在線免費升級，即可使用，關于營改增相關舉措，用戶可提前邀約電話聯系，我們組織技術老師做上門企業內訓，邀約電話：025-83600346，83281418、83281448

氿上官方微信rxyjsw：    

氿上云管理APP掃碼安裝：